不動産クラウドファンディングとは

不動産クラウドファンディングは、「不動産特定共同事業法」の電子取引の認可を受けた事業者が、 投資家からインターネット上で出資を募り、不動産取引から得られる収益を分配することの出来る不動産投資を目的としたクラウドファンディングサービスです。 この不動産取引とは、売買、交換又は賃貸借をいいます。具体的には、まず投資家からWEB上で出資を募り、調達した資金をもとに運用の対象となる不動産(賃貸住宅や古民家、オフィスビル等)の取得や改修工事等を行います。
その後、賃貸事業や売却等により不動産運用を行い、そこから得られる収益を投資家に配当する事業となります。 通常の不動産への直接投資の際に高いハードルとなっている、「初期投資の大きさ」や不動産を取得した後に悩みとなる「賃貸管理の手間」などを解消した新しい投資不動産所有の方法です。
また、この不動産特定共同事業法は、1995年(平成7年)4月に不動産特定共同事業の健全な発展と不動産の投資に関する投資家保護を目的として施行されましたが、同法に基づく事業を行うためには、原則として、 国土交通大臣又は都道府県知事の許可を受ける必要があり、事業の遂行に関し様々な義務が課されており、その基準を満たした事業者だけに不動産の小口化商品の販売が許可されてきました。 しかし、平成29年12月に、新たに「小規模不動産特定共同事業」が創設され、資本金要件等の参入要件が緩和され登録事業となったことから、地域の不動産業者をはじめ、より多くの事業者がこうした事業を行うことができるようになりました。

メリット

               

・初期投資が少ない
・取得後の管理や運用の手間が少ない
・空室リスク、老朽化など不安要素の分散が可能

不動産特定共同事業法、小規模不動産特定共同事業法による投資商品

「匿名組合型」と「任意組合型」の2種類があります。
それぞれ以下記載の特徴があり、投資計画に合った商品選択をおすすめします。

「匿名組合方式」「任意組合方式」の違い(売買案件の場合)

「匿名組合型」と「任意組合型」の2種類があります。
それぞれ以下記載の特徴があり、投資計画に合った商品選択をおすすめします。

投資期間 最低出資額 所有権 不動産
取得税
税務区分 相続税の
節税効果
匿名組合型 短め
(1ヶ月~)
少なめ
(1万円~)
無し
(事業者が単独所有)
不要 雑所得 なし
任意組合型 短め
(3年~)
多め
(100万円~)
有り
(共同所有)
必要 不動産所得 あり
匿名組合型 任意組合型
投資期間 短め
(1ヶ月~)
短め
(3年~)
最低出資額 少なめ
(1万円~)
多め
(100万円~)
所有権 無し
(事業者が単独所有)
有り
(共同所有)
不動産
取得税
不要 必要
税務区分 雑所得 不動産所得
相続税の
節税効果
なし あり

※所有権の持分登記手続きを行う現物出資方式と、持分登記手続きを省略する金銭出資方式があります。
詳細は各投資商品によって異なります。あくまでそれぞれのタイプの傾向としてご覧ください。

匿名組合型とは

投資家は事業者と個々に匿名組合契約を結ぶため、不動産の所有権をもたず、出資を受けた事業者が主体となり事業を運営します。投資家は出資額を超えて損失を負担することはなく、分配金は不動産所得でなく、雑所得となります。 「少額で数多く投資を行いたい方」「短期の運用が好きな方」「試しにチャレンジしてみたい方」にオススメ!

任意組合型とは

投資家と事業者間で任意組合契約を締結、投資家が出資して共同事業を運営します。 不動産の所有権は投資家が有するため、持分に応じたキャピタルゲインの分配などを受けられる一方で、無限の所有者責任も負います。 分配金は不動産所得になるため、不動産税制の活用や相続税対策も期待できます。 「長期で運用を行いたい方」「将来の賃貸経営に向けて勉強したい方」「相続税対策として検討したい方」にオススメ!

任意組合型による不動産投資の相続財産の圧縮効果

不動産は時価と相続税評価額との差が大きいため、同額の現預金を保有しているよりも不動産に変えて資産を保有することで贈与・相続時の資産として大幅な圧縮効果が期待できます。
※評価額の圧縮の割合は、個別の不動産により異なります。
※2019年度時点での税制を前提としており、将来税制の変更がなされた場合には、当初予定した効果を得られない可能性があります。

利回りシュミレーション

※上記図は分配額のイメージで、利益分配金を保証するものではございません。

※分配金は、20.42%の源泉徴収後、ご指定の口座にお振込み致します。

その他の投資商品との違い

「J-REIT 」や「ソーシャルレンディング」など一見すると仕組みが似ていますが投資商品の特徴と違いを比較します。

投資法人に出資して、運用益から配当を得る「 J-REIT 」

投資家から集めた資金で、オフィスビルや商業施設、マンションなど複数の不動産などを購入し、その賃貸収入や売買益を投資家に分配する商品です。不動産に投資を行いますが、法律上、投資信託の仲間で、不動産特定共同事業商品の方が変動が少なく、どの不動産に投資するのか特定しているので自分で判断できる点が安心です。
※もともとは、REITという仕組みはアメリカで生まれ、「Real Estate Investment Trust」の略でREITと呼ばれています。これにならい、日本では頭にJAPANの「J」をつけて「J-REIT」と呼ばれています。

メリット デメリット
・少額から投資可能→参入しやすい。
・物件の管理などをする手間がない。
・分配投資する案件が多いので、空室リスクが低い。
・現物の不動産投資より流動性が高い。→現金化しやすい。
・証券所で取引されているので、値動きがある。
・証券価値が下がった場合、分配金も減る可能性がある。
・投資法人が倒産、上場廃止になると、投資証券が無価値になる可能性がある。
・不動産所有で無いため相続対象にならない。

運営会社の募集するファンドに出資する「ソーシャルレンディング」

ソーシャルレンディングとはインターネット上で『お金を借りたい人、企業』と『お金を貸したい人、企業』を結びつける融資仲介サービスです。
類似のサービスに、『投資型クラウドファンディング』があり、貸金業法の金銭消費貸借契約を伴うものや株式投資型などの形態があります。 不動産小口商品の「匿名組合型」に似ていますが、これは金融商品の一種になります。
「(小規模)不動産特定共同事業商品」の方が、どの不動産に投資するのかが特定されている点で安心です。